為了確保事情或工作有序有效開展，通常需要提前準備好一份方案，方案屬于計劃類文書的一種。寫方案的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小編精心整理的方案策劃范文，歡迎閱讀與收藏。

小區物業服務方案篇一

在辦黨委和行政的領導下，成立市行管辦物業管理工作組，全權負責物業管理工作的組織和實施。具體工作由辦公室和財務科負責。

按照黨和政府的相關政策，對行管辦所有物業實行公開招租、租賃經營。

1、切實加強對國有資產的管理，確保國有資產不流失、不損壞。

2、機關負責物業主體結構的養護和維修，負責水電表前管線的協調管理。

3、物業所屬地面、下水道、化糞池、卷閘門、門窗、水電表后管線及其他附屬設施等皆以現有狀況實行租賃，租賃后其保養和維護概由承租人負責，如有損壞應恢復原狀。

4、水電費總表與各分表差額（損耗）均攤，由相關承租人負責。

5、承租人必須依法經營，嚴禁利用租賃房屋從事非法經營活動，尤其是經營易燃和爆炸性物資，一經發現及時報有關執法部門查處。

6、加強生產安全管理，定期排查，經常督促承租戶注意火災隱患，杜絕安全事故的發生。

7、租賃期間，因周邊關系產生的一切影響概由承租人自主協商處理。

8、承租方因經營裝修或懸掛廣告牌等，必須征得租賃房產所有權機關的同意，不能改變主體結構，新添固定設施或裝修待合同期滿后來修去丟的原則，無償交機關所有。

1、租賃期限：租賃合同原則上一年一簽，經營特種行業（如餐飲等），承租期可適當延長，但最長不得超過三年。租金要根據市場行情調整漲跌。

2、合同保證金：承租人必須交納年租金總額的50%，即相當于半年租金作為承租履約保證金，合同期滿，若無違約行為，保證金無息退還，翌年續租轉為翌年保證金。

3、租金：租金標準隨行就市，參照同地段同房質的租賃價格，公開、公平、公正對外招租。租金交納每年分兩次交清：一年一簽的，簽訂合同時一次性交納半年租金，當年6月份交清下半年租金；對特殊行業如餐飲等超長承租的必須在年末12月份內交納翌年上半年的租金，未按要求及時交納租金的無條件解除合同。

4、因政策需要，如規劃需要、機構改革等不可抗力造成無法繼續租賃的，自然終止所簽合同，機關不承擔任何賠償責任。

1、所有物業管理由市行業管理辦公室物業管理工作組負責全權管理，由行辦辦公室具體負責實施。

2、物業管理費由物業領導小組按財務規定負責存取。

3、物業管理費在繳納國家相關稅費后，由物業管理工作組根據行辦的實際需要負責開支，審批程序是：物業管理工作組辦公室負責經辦簽字，副組長負責審核，組長一支筆審批。

1、物業管理工作組要定期開會，研究物業管理方面的相關事宜，集體決定解決物業管理中的問題。

2、如遇承租人不按期交納租金或租賃間發生突發事件，物業管理工作組負責處理。

3、所有租金與水電費分別收取。

4、依法依規管理租金，按政策照章納稅。

小區物業服務方案篇二

為進一步加強和規范我市住宅小區物業管理工作，著力解決我市物業管理工作中的重點和難點問題，提升物業服務質量和管理水平，促進物業管理工作長效健康發展，營造文明和諧的居住環境。根據市委、市政府工作部署和《蚌埠市人民政府印發關于進一步加強物業管理工作意見的通知》（蚌政秘〔2016〕76號），結合我市實際，制定本實施方案。

以“條塊結合、屬地管理、權力下放、重心下移”為原則，圍繞實現“居住安全、衛生整潔、環境優美、舒適方便、文明和諧”物業管理目標，在鞏固創城成果的基礎上，著力抓好業主委員會、物業企業、停車管理、社區和物業用房四個方面的規范工作，促進我市物業管理長效機制的建立。

通過專項行動，規范業主委員會的成立和運行；實現業主委員會或環境與物業管理委員會覆蓋率達100%；實現物業服務內容規范、收費標準規范、公示內容規范；實現物業管理小區內停車秩序規范、地下車庫驗收和使用規范、停車位出租和出售規范；實現社區和物業服務用房的交付與使用規范；實現執法進小區。

（一）規范業主委員會。

專項行動中業主委員會的成立與運行要在區政府（管委會）監督下統一組織，有序開展。街道（社區）全面負責轄區內物業管理小區業主委員會的成立和監管工作。

一是未成立業主委員會的小區，街道（社區）要制定有序成立業主委員會的工作方案，切實發揮組織、指導作用。要由符合條件的社區居委會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

二是已成立業主委員會的小區，要增選符合條件的社區居委會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。同時對已入選業主委員會委員、候補委員的業主，街道（社區）要嚴格按照《蚌埠市業主大會和業主委員會指導規則》（蚌物辦〔2016〕13號），復核其資格，如不符合，應及時取消其資格，并重新補選或改選。

三是不具備成立業主委員會的住宅小區，由社區居委會成立的環境與物業管理委員會代行使業主委員會職責，并由社區居委會主任擔任環境與物業管理委員會主任。環境與物業管理委員會要建立由社區居委會、業主代表、社區民警、物業服務企業項目負責人及其他相關職能部門共同參與小區事務管理的工作機制。

四是規范業主委員會的運行。業主委員會要依據《安徽省物業管理條例》，召開業主大會定期會議和臨時會議；要制定周接待制度；要建立業主投訴受理、分辦、反饋、評價機制；至少每半年組織一次物業企業、業主見面商談會。業主委員會的決定必須經社區居委會研究同意后，方可公布、實施。

（二）規范物業服務標準。

針對我市物業管理工作實際，編制《蚌埠市住宅區物業服務標準明細表》（詳見附件1）。根據不同物業服務等級，對物業服務人員、公示內容、收費標準、客戶服務、房屋共用部位管理、共用設施設備管理、公共秩序管理、衛生環境管理、綠化與園林小品等方面分類確定標準。

（三）規范小區及周邊停車秩序。

通過專項行動，有效解決物業管理小區及周邊停車秩序問題，解決地下停車位使用、臨時停車位劃線、人防工程占用等突出矛盾，實現交通執法進小區。

一是規范地上停車秩序。公安和住建部門負責規范小區周邊道路及人行道停車秩序，指導小區內車輛規范停放、臨時停車劃線。對小區內發生的車輛堵占消防通道、車庫門、綠化帶等公共區域的違法違規行為，經物業服務企業勸阻、社區居委會協調、社區民警勸導無效后，由轄區公安派出所進行處罰。對小區周邊道路臨時停車位分時段收取臨時停車費用。

二是規范地下停車位的使用。各區政府（管委會）全面摸底排查，列出未出售停車位清單。凡是地下停車位，開發企業應優先向業主出租或出售。提倡地上停車位費用高于地下停車位。對不具備使用功能的地下停車位，應由開發企業進行維修，恢復使用功能；無法聯系到開發企業的，由各區政府（管委會）組織修繕，恢復使用功能。

三是全面排查物業管理區域內的人防工程使用管理情況。人防部門對已交付住宅小區中未竣工驗收的人防工程，責令房地產開發企業在專項行動結束前完成竣工驗收，恢復平時使用功能；對違規使用的，責令其限期整改，確保業主能夠正常使用。

（四）規范社區和物業服務用房移交、使用。

一是已交付使用的小區。對社區和物業用房的移交和使用情況，由各區政府（管委會）全面開展摸排、清理，違規占用或使用的要恢復其功能。

二是未交付的小區。社區用房由房地產開發企業向街道（社區）移交，物業用房由房地產開發企業向物業服務企業移交，完善手續后，規劃部門方可組織規劃驗收。

三是物業服務用房所有權屬于全體業主，未經業主大會同意，業主委員會和物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。

（一）?動員部署階段（2019年5月）。

市住房城鄉建設局：組織召開各區政府（管委會）和物業服務行業協會動員大會；各區政府（管委會）組織本行政區域內動員大會；物業服務行業協會組織全市物業服務行業動員大會，宣傳貫徹《關于開展規范物業管理專項行動的實施方案》。

各區政府（管委會）：結合單位實際，做好轄區內專項行動組織宣傳工作。制定專項行動實施方案，列出問題清單，物業服務住宅小區項目清單；符合成立業主大會和業主委員會成立條件的住宅項目清單；已成立的業主大會和業主委員會清單；住宅小區停車位清單；人防工程管理使用清單；社區用房和物業用房交付使用情況清單。于5月25日前上報市住房城鄉建設局。

市廣播電視臺、蚌埠日報社等新聞媒體：做好專項行動宣傳輿論工作。

房地產開發企業：要積極配合相關單位做好地下空間和社區用房、物業服務用房的驗收、交付、整改工作。

市物業服務行業協會：以“為業主服務、為政府服務、為企業服務”為宗旨，充分發揮橋梁紐帶作用，制定相關貫徹細則，加強行業自律，規范從業行為，促進誠信經營，督促物業服務企業依約服務、履職盡責。

物業服務企業：要切實制定本單位的專項行動方案或實施細則，建立考核制度，落實責任人，并在物業管理區域內做好宣傳工作，動員廣大業主支持、參與活動。

（二）組織實施階段（2019年6月—8月）。

市住房城鄉建設局：負責統籌協調，嚴密組織實施，督導各區政府（管委會）按規定時限完成目標任務。建立周調度、月通報機制，專項行動結束后，進行總結考核排名。

各區政府（管委會）：作為落實專項行動的主體，要嚴格按照方案開展工作，并認真開展自查，建立問題清單，嚴密組織整改。努力實現業主委員會、環境和物業管理委員會規范成立及覆蓋率達標，各類管理規范有序，物業管理水平顯著提升。

市發展改革委：負責按照“質價相符、公平合理”原則，以物業服務標準核定收費標準；建立收費價格動態調整機制；制定并公布停車位出租、出售的參考價。

市人防辦：負責指導各區政府（管委會）規范人防工程管理使用；督導各區政府（管委會）人防辦開展自查、建立清單、組織竣工驗收、恢復使用功能，開展督查通報、進行違法行為處罰等。

房地產開發企業：針對活動內容中涉及的地下空間、社區用房和物業服務用房存在的問題進行自查，列出問題清單，報至轄區房地產主管部門，按專項行動要求限期整改，并接受區政府（管委會）的監督和指導。

物業服務企業：對照專項行動內容進行自查，并將自查報告和問題清單報至轄區物業主管部門，按專項行動要求限期整改，并接受轄區政府（管委會）的監督和指導。

（三）總結考評階段（2019年9月）。

1．開展自評（9月1日至20日）。各區政府（管委會）對活動開展情況進行小結，對未完成整改的房地產開發企業或物業服務企業進行通報批評并規定整改時限。未完成整改前，取消其參加轄區范圍內招投標活動和評先評優資格，并記入企業誠信檔案。各單位自查情況報告于9月20日前報市住房城鄉建設局。

2．總結考評（9月21日至30日）。市住房城鄉建設局成立考評組，對各區政府（管委會）專項行動開展情況進行目標考核，印發通報。對在此次活動中的先進單位、優秀企業、優秀項目進行表彰，對工作開展不力的單位進行通報批評。

針對優秀企業，會同市公共資源局，將表彰結果列入其在本市范圍內招投標加分項，兩年內有效；對存在問題的企業，未完成整改前，取消其參加本市范圍內招投標活動和評先評優資格，并記入企業誠信檔案。

（一）建立機構，加強領導。成立市規范物業管理專項行動領導小組（詳見附件2），負責專項行動的統一部署，研究解決重大問題。領導小組辦公室設在市住房城鄉建設局，負責專項行動的統籌調度、統計上報、檢查考評。各成員單位要成立相應組織機構，協同推進各項工作。

（二）周密部署，督查推進。各有關單位要加強統籌謀劃，廣泛發動、精心組織，確保活動取得實效。市目標考核部門將完成情況納入對各區政府（管委會）的年度考核目標。市文明辦將專項行動進展情況納入文明創建工作調度、考核體系，形成周調度、月考評的督查考核工作機制，保障專項行動順利實施（詳見附件3）。

（三）注重宣傳，營造氛圍。各有關單位要加大對專項行動的宣傳力度，充分利用電視、廣播、報紙、互聯網等媒體，采取多種形式、多種手段，開展針對性宣傳活動；要注重發動街道辦事處、鄉（鎮）政府、社區居委會和廣大業主積極參與，努力營造濃厚氛圍。

小區物業服務方案篇三

以貫徹實踐科學發展觀、構建和諧社會為目標，以關注民生和解決事關人民群眾根本利益問題為出發點，針對當前物業管理工作中的熱點、難點問題，在物業服務行業組織開展十大專項整治行動。

堅持標本兼治、綜合治理的方針，通過企業自查自糾，政府督查檢查，讓群眾投訴多、反映強烈的問題得到有效整改，堅決杜絕物業服務行業不規范和違法違規行為的發生。通過專項整治，使我區物業服務行業的服務質量和服務水平得到整體提高，促進物業管理和服務工作持續健康發展。

（一）開展物業管理經營行為專項整治。針對物業管理前期介入、承接查驗、服務合同簽訂、服務質量等問題開展專項整治。（此項工作由區建設局負責，區物價局、工商xx分局和各街道配合）

（二）開展裝飾裝修專項整治。針對裝修押金收取、裝修垃圾清運、裝修現場管理、裝修時間管理、裝修噪聲擾民等問題開展專項整治。（此項工作由各街道執法中隊負責）

（三）開展物業服務收費專項整治。針對物業亂收費、重復收費等問題開展專項整治。（此項工作由區物價局負責，工商xx分局和各街道配合）

（四）開展物業管理市場專項整治。針對私自議標、惡意串通、低成本報價中標等問題開展專項整治。（此項工作由區物價局負責，工商xx分局和各街道配合）

（五）開展小區環境綜合整治。綜合整治住宅小區臟亂差現象，積極營造安全、潔凈、有序的小區環境。（此項工作由區城管委負責，區執法局、區環保局、區環衛局、雁灘環衛市政所、區愛衛辦和各街道配合）

（六）開展小區綜合治安專項整治。針對小區秩序維護制度不健全、人員不到位、安防設施不落實等問題開展專項整治。（此項工作由各街道負責，區綜治辦、區文明辦和公安xx分局配合）

（七）開展小區消防安全專項整治。針對小區消防設施和消防器材配置不到位、占用消防通道等問題開展專項整治。（此項工作由xx消防大隊負責，各街道配合）

（八）開展小區違章排放、噪聲污染等專項整治。針對違章排放、噪聲和油煙污染、違規飼養動物等問題開展專項整治。（此項工作由區環保局負責，區執法局、公安xx分局和各街道配合）

（九）開展小區戶外廣告專項整治。針對住宅小區公共場地、屋頂、建筑立面違規設置廣告等問題開展專項整治。（此項工作由區執法局負責，各街道配合）

（十）開展小區供暖專項整治。針對供熱不及時、溫度不達標等方面的問題開展專項整治。（此項工作由區建設局負責，區環保局和各街道配合）

（一）自查自糾階段（全年）。各物業服務企業按照專項整治的內容進行自查自糾，自查自糾結束后，根據自查存在的問題，積極進行整改。自查自糾情況應形成報告，并在每月月底之前報轄區街道辦事處。

（二）專項整治階段（x月xx日—x月xx日）。根據xx市“物業管理服務年”活動第一次領導小組會議要求，從x月xx日至x月底，區屬各職能部門要建立聯動機制，認真開展屬地化管理，對轄區內物業服務企業開展專項整治行動。

（三）檢查考評階段（x月x日—x月xx日）。x月份開始，由區建設局牽頭，對各職能部門開展專項整治工作的推進、落實情況進行檢查督導，并將結果上報區政府。

（一）統一思想，提高認識。各相關單位要從構建和諧社會的高度充分認識開展物業服務市場專項整治工作的重要性和必要性，切實增強責任感和緊迫感，把專項整治工作落到實處。通過專項整治，使我區物業服務中違法違規行為得到有效遏制，物業服務市場秩序有明顯好轉。

（二）加強領導，靠實責任。根據市政府物業管理重心下移的工作要求，各街道辦事處、各職能部門要克服畏難情緒，切實落實專項整治工作的各項要求，抓緊部署專項整治工作，加強監督檢查，嚴格責任到人，不斷加大工作推動力度。

（三）廣泛宣傳，深入動員。各相關單位要充分利用各新聞媒體，采取多種形式進行廣泛宣傳，跟蹤報道，使整頓和規范物業服務市場秩序工作家喻戶曉，提高消費者的維權意識，形成整頓和規范物業服務市場秩序的輿論氛圍。

（四）規范發展，落實整改。專項整治采取物業服務企業自查自糾為主，各牽頭單位和職能部門進行定期抽查和隨機抽查為輔的方式，重點對投訴舉報進行查處，督促企業糾正不規范服務行為。必須把企業自查自糾、邊整邊改工作貫穿專項整治行動的全過程。要以邊整邊改的實際活動作為衡量企業自查自糾的成果，以專項整治的實效來取信于廣大業主。

（五）強化監管，完善制度。各相關單位要建立月報告制度，暢通溝通渠道，及時報送各階段工作進展情況。各街道辦事處、各職能部門要指定專人負責將每月工作進展、好的做法和經驗以及存在的問題形成書面材料于次月xx日前上報區建設局。

小區物業服務方案篇四

一、服務標準的定位及介入點。

1、站在前沿制定切實可行的高標準。

只有高起點，高標準，服務標準的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發建設的前瞻性，市場預測的精確性，用發展的眼光看待現實存在的問題。服務標準的定位關系著全方位的經營理念。起點高，標準高，服務標準的取向肯定高。你有100元想辦200元、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性。關鍵是怎樣能把100元轉變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進來。所以你制定的標準高了，硬件、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務標準也就進一步提高了

2、重構服務規范

服務標準有了定位。相應的服務規范也必須與之相匹配，高標準的服務，高標準的員工也就必須是高標準的服務規范。規范不是強硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規范是標準與準行業的約定。有了規范計劃就有了依托。

3研究項目特點

服務標準的定位，服務規范的重構必須合乎項目特點。建筑風格符合客戶的需求社會文化內涵的發展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構模式職能部門的協調，軟硬件的現狀等。

4、計劃站在未來看現在

計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以未來的高度看待現實存在的問題，遠大而不空曠。目標有了取向一切問題就有了切入點。

5注重控制與結果

再好的理念你不去執行也只能是一句空話。而執行的結果是什么，又必須監督控制。企業的好壞最終還是歸結于經濟效益、社會價值效益。

盈利創收不是1+1=?的簡單問題公式。做大做強企業要有長遠的構想與機制。打破固有的行為習慣，思維方式，創造性的發揮自己的經營空間。

二、物業組織架構模式

1、架構金字塔服務梯形結構新構思

金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織結構我們認為就是一個服務體系。經理服務主管，主管服務領班，領班服務于員工，員工服務于客戶。逐級管理逐級責任制，一級管理一級、每級都有職有權，在整個組織架構中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進步，自我提升、完善。有利于培養人才，發現人才。在物業經營管理中注重的是效益是結果。服務梯形結構是服務觀點的轉變、規范、責任、控制、落實貫穿于整個服務環節中。

2、制度的完善，用人機制的規范

用人機制的規范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。物業公司以經營為手段，以為客戶提供優質的服務為宗旨，以經濟效益、社會效益的綜合統一為公司的經營目標。規范是企業發展的需要，制度是行為規程。吸收什么樣的員工，架構什么樣的組織形式。現有員工的整體素質能否適應服務客戶的新趨勢。領班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么。各自的錄用條件、前提又是什么?因此必須進一步完善制度、規范用人機制。

3、員工晉升與激勵機制的重構

獎優淘汰末位制。優秀的員工就應該給予更多的激勵與關懷。比如：培訓的機會、崗位調整的機會，獎金、榮譽證書。工資檔次調高一檔。抓典型，有效的激發團隊精神的凝聚力。

4、原則與責任

制定再好的服務標準，行為規范，操作規范制度，還必須要執行。執行中堅持原則，凝聚責任。形成一個部門的長效機制。工程部現有的人員架構素質修養、技術技能在許多地方都存在著原則與責任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責任感。

5、薪資與服務標準，技術技能、素質修養掛鉤

薪資與服務標準、技術技能、素質修養應該是成正比的。薪資提高了，聘任的員工就有了保障。服務水平、技術技能、素質修養自然也就上了一個臺階。工程部現在的情況是一刀切，薪資沒有檔次。服務水平、技術技能、素質修養高的員工拿不到相當的薪資。他們的工作激情、原則、責任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，所以員工的晉升，薪資的分檔設置勢在必行。

三、物業的前期介入

1、參與規劃重視前瞻性、科學性、實用性。

物業企業對物業的前期介入越早，對日后管理水平越有促進。參與規劃重視前瞻性、科學性、實用性，能使物業管企業增效增值。能使客戶的投資在日后有相應的回報。前瞻性、科學性、實用性從物業管理使用的角度考查論證建筑結構。設備設施分布區布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改方案。跟進落實情況以免日后接管出現差錯。提高物業品質。如果工程已經竣工、設備已經安裝，在發現問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼管以及管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕以及按擠壓應力等，進行過程控制和驗收控制的監管檢查。我們現在的情況是所有的檔案材料很不健全。比如園區的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電系統等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些設備設施的供貨商聯系方式，產品設計說明書、操作規程質保期限與約定的書面協議。竣工驗收和接管驗收是兩種不同概念的驗收。竣工驗收是政府行為、接管驗收是企業行為。物業接管就等于責任的一種轉移。因此接管驗收可謂責任重大。

2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務新理念

在物業介入時就應該對每個單元的問題匯總整理存檔備案。客戶收樓時提出的意見也應該詳細記錄存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進的價值。二裝是客戶認識了解物業公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保障。客戶的需求是多方面的。有許多地方是無從預測的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、服務水平、技術技能都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念。客戶收樓以及裝修、入住實行一站式、全方位的服務。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。

四、軟件與硬件有機結合

1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。

園區的硬件設施陳舊，已經很難適應客戶的消費需求。在現有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設施的不足呢?強化服務，優化組合員工結構、制度完善、規范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發揮他的潛能了。

2、提升硬件設施、改良軟件支撐

怎樣通過技術改善改造現有的硬件設施。切入點在哪里、如何提升。現在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區的智能門禁系統、監控系統。消防聯動系統、污水提升泵監控系統、有線電視網絡系統。辦公環境設施的配備等問題。所有這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設施，我們的軟件也就需要改良。沒有優良的軟件支撐再好的硬件設施也發揮不了應有的作用.

3、找出硬件與軟件的結合點

硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到最佳的狀態，結合點在哪里?硬件、軟件都是可以改造改良的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的方案時間。上級領導的認同肯定。

五、設備設施的運作模式

1、從節能降耗的角度、服務標準的角度重構設備設施的運行

一切的經營活動，政策法規最終都是為了增效增值。節能而不降耗仍然不能增效。節能控制有指標，維修控制有計劃，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓員工的綜合技能，推廣新型的節能產品，選聘專業技能公司。強化服務意識，提升服務標準，防止材料積壓浪費重構設備設施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應該是可行的。

2、要質的轉變不要量的堆積。

員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓上崗，認真考核、杜絕公私不分的現象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則，。吸收優良的人力資源。組織機構才能合情合理。工程部現有的組織結構很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發揮到應有的作用。

3、學會借力壯大自己

“力”力度、品質、專業。借力也就是通過一些合法的經營模式，聘任一些專業的高質量的公司維修管理設備設施。參與管理的同時，也就增強了自己員工的技術才能。這就是榜樣的"力量。但是聘任的費用應該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業管理條例。

六、維修運行管理

1、重塑“榜樣”鍛造團隊精神。

公司的綜合素質的提高也需要員工來體現，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團隊精神的建設。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標，讓員工時時刻刻不斷鞭策自己，在員工自身技術技能、素質修養不斷提升的的同時提高公司的服務標準。讓每個員工都抱著一個共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發展的同時，實現的自身價值。

2、建立培訓計劃

維修運行的管理是工程部的重要職責，如何確保自己的職責有效貫徹執行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規范與計劃。計劃是手段，規范是控制，制度是約定。有計劃才能有章可循，一切才能有條有理。找出普遍存在的環節，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓的課題、順序。培訓設置應該成為一個長期堅持的工作。沒有學習就沒有進步。工程部現有問題就是缺乏計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查匆忙應付，臨陣磨槍。

3、效益、效率、價值觀

效益從哪里來，從效率中來，從價值觀中來。效率不是你處理問題時間的長短。而是你處理問題的時效。比如為客戶維修疏通下水，你確實用了極短的時間達到了通的效果與目的，然而，經過了一天或者一個禮拜同樣的問題又出來了。反復的報修，引發客戶反感、而且人力、物力重復投入。這就是浪費。效率又能從何談起?一個員工的價值取決于他對處理問題的責任心、服務意識、技術技能的綜合素質。優秀的員工返修率低。客戶滿意度高。相對來說他的薪資高，公司得到的回報更多。效率是看得見的效益，價值觀是效能更是規范的導向器。品質、專業是維修運行的關鍵。如果我們的員工都是高品質、專業強的技術能手。我們所面對的客戶會是怎樣的反應。這難道不是一種效益嗎?把一些技術含量高的設備設施托付給專業的公司去做，不也是一種增效的手段嗎?在風險轉移的同時得到更多的實惠。

小區物業服務方案篇五

為落實市十三屆人大三次會議審議經過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90、

2、新建住宅小區推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100、

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情景，經過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情景，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，到達從業人員要持證上崗。異常是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，進取引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的進取性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、職責心強、有必須組織本事的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確職責體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率到達100；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步構成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業管理創造良好的環境。

（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的職責主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區、街道、社區職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。