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老舊小區改造調研手冊 老舊小區改造調查表篇一

（一）小區名稱

20xx年度整治改造的8個老舊小區：新城小區、站北小區、治淮路570號、南三工區小區、勤儉一里南段大院、淮秀園、新淮路小區227、251、279、291號、淮輪小區。

20xx年“三供一業”3個項目：安徽水利水電勘測設計院小區，治淮路699、715號，南三工區小區，液力小區。

通過整治改造使老舊小區達到功能完善、環境優美、節能環保、適宜人居的目的。

（一）雨污分流改造

（二）“三化”改造

“三化”即綠化、亮化、硬化，通過養護、維修、補充、完善，著力打造景致優美、居住舒適的小區環境。

（三）公共服務設施改造

為豐富居民休閑、文化、生活需求，結合小區特點和場地，適當建設一部分公共活動廣場，添置健身、休閑設施，滿足居民的文娛生活需求。

（四）外立面、樓道改造

為保證小區的整體改造效果，對破損、污舊的小區樓體外立面、樓道、圍墻等整體清理、粉刷。

老舊小區改造調研手冊 老舊小區改造調查表篇二

根據20xx年工作計劃安排，4月上旬，縣xxx會組成調研組，在縣xxx會副主任呂高驥帶領下，對全縣老舊小區改造工作進行了深入調研，察看了部分現場，召開了專題座談會，聽取了有關部門負責同志匯報。現將調研情況報告如下。

(一)老舊小區現狀。全縣城區已上房小區共有107個：其中有物業管理的35個;無物業管理的72個(單位自管7個、居委會管理56個、業主自治9個);已落實物業管理尚未入住小區20個;成立業主委員會的小區有22個(其中有物業小區成立7個、無物業小區成立15個)。

(三)20xx年改造計劃。20xx年，縣政府計劃對鑫達園、江南山水、陽光一、二、三期、鑫糧苑、子隆小區、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑、新沛東西區共計12個小區進行改造。

(一)停車難問題突出。隨著社會的發展，物質生活的不斷豐富，家庭轎車擁有量越來越多，而老舊小區建設較早，沒有地下停車場，地面停車位又嚴重不足，業主車輛停放較為混亂，隨意占據公共道路，阻礙交通，居民怨言較多。

(三)改造資金籌措困難。20xx年12個老舊小區綜合整治的概算投資總額約7862萬元，投資較大。但目前陽光一二三期、鑫糧苑、子隆小區、城市花園、紫荊花園、江南名都城、香頌雅苑等8個小區的資金還沒有落實，概算編制招投標工作進展緩慢，影響了小區整治進度。

(四)毀綠現象普遍存在。部分業主擅自毀綠種菜，破壞小區綠地。部分業主私自破墻開窗、拉墻圍院，大搞“圈地運動”，搶占綠地，硬化土地。有些業主為方便車輛停放，私自毀綠自建停車位。

(五)物業管理混亂。多數老舊小區都沒有物業管理，小區內違建隨處可見，技防設施基本沒有，電動車輛失盜現象時有發生。小區內種菜養禽現象普遍存在，小商小販隨意進出，缺乏管理。新建小區大部分沒經過驗收就先行上房，前期物業管理大多由開發商自己負責選擇。房子一旦售完，物業公司解散，許多遺留問題遲遲不能得到解決。業主利益受損，把矛盾轉移到后來的物業公司頭上，不解決問題就拒繳物業費，而物業公司沒有能力解決，如此惡性循環，三到五年，一個新小區就變成老舊小區。

(一)加強領導，形成合力。老舊小區改造涉及多個部門，目前我縣老舊小區改造工作主要由縣城管局牽頭，建議縣政府成立老舊小區改造工作領導小組，加大統籌協調力度，各相關部門明確職責、任務、目標，充分調動城管委、城管執法局、住建局、房產局、園林局、物價局、街道等單位的積極性，進一步加快我縣老舊小區改造工作。

老舊小區改造調研手冊 老舊小區改造調查表篇三

老舊小區改造作為一項重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強烈。2019年國家住建部等三部門聯合出臺文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補助。我省住建廳等三部門也聯合出臺文件，對我省老舊小區改造工作提出具體實施意見。我市也在2019年政府工作報告中，將老舊小區改造列為“民生十件實事”之一試點實施。據了解，目前我市此項工作推進困難重重、進展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調研組，先后召集住建、發改、財政等部門和榆陽區、高新區相關工作人員及部分老舊小區的居民代表進行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調研，形成如下調研報告。

在國家棚戶區改造政策漸趨收緊的大背景下，通過改造讓老舊小區“舊貌換新顏”，在改善群眾居住環境、平抑城市房價、穩投資和穩就業、提升城市基層治理水平等方面具有重要意義，是順民意、得民心的重大民生工程。

(一)大幅改善居民生活環境，提升城市整體形象。根據在淄博、廈門等地調研了解，通過老舊小區改造，小區設施設備陳舊、功能配套不全、物業管理缺失、小區環境臟亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，居民生活環境和設施都得到根本提升，生活質量顯著改善，群眾的滿意率達到90%以上，都衷心地對黨和政府的惠民政策點贊。

(二)有利于平抑房價過快增長，促進房地產市場健康發展。與棚改不同，老舊小區改造并不會產生短期購房需求大量激增現象。相反，小區生活設施和整體環境改造提升后可降低房屋空置率，促進存量住房的交易和周轉，釋放居民改善型住房需求。根據淄博市統計，改造后的老舊小區房價和租金平均上漲約15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。

(三)是當前穩投資、促消費的重要途徑。與其它重大基礎設施項目、工業投資項目相比，城鎮老舊小區改造項目投資周期短，一般為半年左右即可完成，資金周轉很快，同時邊際效益明顯，能迅速轉化為消費能力。另外也可激活居民更新房屋內部裝修、購買家具等消費。可以說老舊小區改造是一項既能保民生，又能穩投資穩就業，還能拉動消費的多贏工程。

(四)有利于提升城市基層社會治理水平。老舊小區改造的是環境，凝聚的是人心。根據淄博、廈門、西安等地經驗，通過發動群眾共同締造美麗家園的歷練，群眾精神面貌大幅提升，主動維護小區環境，自覺參與社區管理的主人翁意識得到很大提升，許多人成為了老舊小區改造的義務宣傳員、講解員，基層社會治理能力和治理水平也相應提高。

據統計，我市僅中心城區在2000年前建成交付的老舊小區就有176個(榆陽區162個，高新區有14個)，7層以下(以6層、5層居多)無電梯住宅樓868棟，總建筑面積萬平方米，涉及群眾約萬戶、4萬多人。這些小區普遍存在困難群眾相對集中、房屋建筑老化、基礎設施缺失、外觀立面破損、生活環境臟亂差、治安和消防隱患突出、管理力量薄弱等問題，居民改善居住環境、提升生活質量的愿望非常強烈。

(一)工作現狀。根據調研組調查了解，截止2019年10月底，我市老舊小區改造工作目前剛剛起步，面臨很多問題和困難，整體工作推進緩慢。

1.改造試點推進緩慢。因靈秀街、保齡球館片區居民意見征求難以統一等原因，市政府第53次專題會議決定重新選定改造小區。市住建局和榆陽區政府經摸底調研，先后2次變更改造對象，最終選定大有當巷、桃園小區、市建設局質監站家屬院3個小區作為改造試點項目，截止2019年9月底，大有當巷改造工程已經開工，其它2個小區正在辦理前期手續，預計2020年春季開工。

2.亟需啟動中省補助項目。2019年4月國家三部委《通知》文件發出后，為爭取中省補助資金，市發改委在全市范圍內遴選了33個(其中中心城區15個)住宅小區，編制上報了《榆林市2019年老舊小區改造配套基礎設施建設中央預算內投資建設計劃》，9月初省發改委已下達我市15個小區的改造資金3267萬元，其中榆陽區10個、子洲縣4個、佳縣1個，這些項目亟需市區兩級財政配套資金，盡快啟動實施。

(二)我市工作中存在的難點。根據調研情況，調研組認為我市老舊小區改造工作中存在的難點有以下四個方面：

1.部門間協調機制不順。由于老舊小區改造在我市剛剛推行，各部門之間缺乏配合協作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現象，造成項目申報無所適從。二是項目審批手續繁雜，涉及發改、規劃、消防、住建、執法、質檢等多個部門，尤其是電梯加裝審批手續更為復雜。三是施工過程中需要協調電力、供水、供暖、通訊等管道線路設施運營單位同步實施，各管道(管線)經營單位之間協調難度很大。

2.居民自治力量薄弱。大部分老舊小區缺乏能力強又不怕麻煩的“牽頭人”或自治組織，小區改造面臨無人組織實施的局面。一是我市住宅小區沒有業主委員會或業主委員會不發揮作用的現象較為普遍，全市496個老舊小區中無物業管理或物業管理不健全的小區有434個，占。二是社區居委會因職能和人員等方面的制約，對老舊小區改造的推進上心有余而力不足，沒有能力充分發動群眾，更沒有能力組織實施。

3.居民意見統一困難。據調查，我市老舊小區改造前居民意見統一難度普遍較大。主要原因:一是大部分居民參與公眾事務的意識不強，對小區改造工程不參與也不關心，坐等政府推動;二是由于小區居民之間自身思想素質、文化差異、個體需求差異等原因，對改造的內容、標準等方面眾口難調;三是部分居民擔心改造影響自身利益而強烈反對，比如擔心改造會拆除違章建筑，一樓和二樓居民擔心電梯加裝影響采光和通風等。

4.資金籌集渠道單一。我市老舊小區改造資金來源目前主要靠政府財政投入，居民出資難度較大，引入企業進行市場化改造還無從談起。一是爭取中省資金補助比例過少，2019年國家向陜西省下達老舊小區補助資金億，其中下達我市僅3267萬元，僅占，主要原因就是我市相當一部分老舊小區因各類審批手續缺失而無法申報。二是部分居民存在等、靠思想，過分依賴政府財政投入，自己不愿出資。尤其是電梯加裝費用財政相對補助較少，個人出資比例大，高低樓層之間費用分擔比例協商難度很大。

針對我市老舊小區改造工作中存在的難點問題，借鑒其它地市先進經驗做法，調研組認為推進我市老舊小區改造工作必須要堅持問題導向，先保民生、后做提升，政府在盡力而為的同時要量力而行，具體做好以下四個方面工作。

(一)建立協調推進機制。一是在市級成立老舊小區改造領導小組，由政府主要領導或分管領導任組長，住建、發改、財政、資源規劃、城管執法、水務、電力等部門為成員單位，建立項目快速申報審批通道。二是明確各部門工作職責，由住建部門負責老舊小區改造的總體規劃和協調推進;發改部門負責建立改造項目“儲備池”，積極爭取中省補助資金;財政部門負責市級補助資金撥付;其它部門在職責范圍內各負其責;三是明確各縣市區政府和開發區管委會老舊小區改造的屬地工作責任，參照市級領導小組成立專門機構，統籌協調各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區改造資金。四是明確街道辦事處和社區居委會為老舊小區改造申報和實施主體，開展小區改造的宣傳、全面摸排小區居民改造意愿，并具體實施小區改造項目。五是建立電梯加裝綠色審批通道，在原建設項目用地范圍內加裝電梯的，建議不再辦理土地占用等相關手續，免收土地價款、城市基礎設施配套費等行政事業性收費。在業主意見統一的前提下，不考慮加裝電梯后住宅采光、日照間距等問題，同時簡化規劃、設計、施工、消防等審批流程、縮短審批時限。

(二)發動群眾主動參與。一是在改造前由社區居委會指導小區選舉產生業主委員會，由業委會負責與居民充分溝通，提前做好群眾思想工作，充分發揮社區黨員干部、社會賢達和其它熱心群眾的帶動引領作用，爭取居民理解和支持。二是改造時組織業主全程參與，由居民就改造內容和小區后續管理充分討論，由街道辦事處作為主體開展項目申報、方案設計和改造施工。三是在既有住宅加裝電梯上，借鑒西安、廈門經驗，即在社區居委會或業主委員會組織下，本單元三分之二以上業主同意即可批準實施，由業主自行協商確定資金分擔辦法和低層住戶利益補償辦法，財政給予適當獎補。

(三)合理劃分政府和業主責任。在老舊小區改造中，政府的角色應該是推進者和引導者，財政資金應更多發揮正向激勵和兜底作用，而不是大包大攬。一是合理劃分改造內容。將改造內容分為環境整治、民生基礎設施、綜合提升類三個類別，制定老舊小區改造內容“菜單”和改造標準，根據小區現狀確定改造的“必選項”和居民“自選項”。二是明確政府和居民資金負擔比例。對于小區環境整治和水、電、氣、暖等樓體外的民生基礎設施，根據現行政策，由各級財政負擔;對于居民自選類的小區綜合提升類和住宅樓本體的改造內容，由居民自行決定是否改造，資金主要由居民承擔，市、區財政給予適當獎補(詳見附表)。小區改造項目的前期設計、評審等手續辦理費用建議由財政承擔。

(四)探索市場化改造模式。探索以市場化方式引入社會資本參與小區改造，切實減輕財政支出壓力。一是對具備市場化運作條件的老舊小區，采取小區業主利益捆綁開發(包括賦予小區特許經營權、建設停車位、加層改造)、商業捆綁開發(與城市其他優質項目打捆)等政策激勵方式，引導有實力的企業參與投資改造。二是探索政府和物業服務企業按照一定比例出資聯合改造，物業服務企業通過獲得特許經營和政府物業補助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物業服務企業和其他企業按照一定比例出資聯合改造，通過加裝電梯和建設停車場等設施設備的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通過制定優惠政策，引導水、電、氣、暖等經營單位更新維護相關管道、線路設施。

(五)建立小區管理長效機制。老舊小區改造不僅僅改造的是硬件設施和小區生活環境，更重要的是做好改造小區的后續管理，避免“前改后亂”現象。要充分發揮社區居委會或基層社區黨組織作用，一是對于已有物業管理的小區，加大對物業服務企業的管理力度，切實提升物業服務水平。二是對于物業管理不健全的小區，在健全居民自治的基礎上，引導業主根據小區情況，靈活自主選擇專業物業公司、社區準物業管理、自我管理等物業管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區，引導業主補交住宅專項維修基金，為后續小區設施維修維護提供資金保障。

老舊小區改造調研手冊 老舊小區改造調查表篇四

東勝區建成區域內的老舊小區。主要對象是2003年以前建成的小區。

通過改造，使老舊小區達到功能完善、環境優美、節能環保、適宜人居的目的。

1、供熱系統改造

2、建筑物圍護結構節能改造

建筑物圍護結構節能改造主要指建筑物的外墻保溫、屋面保溫、門窗氣密性改造、陰陽臺封閉。通過建筑物圍護結構的節能改造，可大大降低熱損失，提高人體舒適感。

原有的供水管道大都老化嚴重，跑冒滴漏司空見慣，常常因為故障而停水，嚴重影響居民正常生活，有的供水管道與污水管道并行，不符合規范標準要求。將原有的供水管道更換為符合飲用水衛生標準的塑料管道，提高管道使用壽命。

老舊小區改造調研手冊 老舊小區改造調查表篇五

為改善我市老舊小區居民居住條件和生活環境，滿足小區居民日益增長的美好生活需求，提升城市形象和品質，構建以居民為核心的共謀、共建、共管、共評、共享的社區治理體系，我市以中央預算內補助資金支持老舊小區改造為契機，在全市范圍內開展老舊小區改造工作。根據相關工作要求，結合我市實際情況，特制定本方案。

到xxxx年，已納入xxxx年全市城鎮老舊小區摸底調查范圍的老舊小區改造基本完成，重點解決老舊小區建筑物破損、環境條件差、配套設施不全、社區治理體系不完善等問題。

（一）堅持基層組織引領原則。充分發揮街道辦、社區（居委會）、業委會等基層組織戰斗堡壘作用和模范作用，創新社會治理，引導小區居民主動參與老舊小區改造工作，充分激發居民熱情，匯聚民眾智慧，共同參與到老舊小區改造工作當中，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

（二）堅持問題為導向原則。按照“先民生再提升，先功能后景觀”的要求，因地制宜，科學合理確定改造重點和改造內容，以完善老舊小區市政公用配套設施為切入點，重點解決困擾居民基本生活的問題，把成效體現在群眾滿意度和幸福感的提升上。

（三）堅持因地制宜原則。結合社區街道和小區居民的實際情況，本著“花小錢、辦實事”的原則，建立老舊小區改造工作機制，制定具體工作方案，充分發揮社區組織協調功能，精準施策，有的放矢地去改造老舊小區，確保改造各項工作能夠順利有序推進，力求小區改造有實效、有特色。

（四）堅持縣（市、區）主體責任原則。各縣（市、區）人民政府是本轄區內老舊小區改造工作的責任主體，對轄區內老舊小區改造各項工作負總責，各縣（市、區）須制定具體工作方案，明確目標計劃，充分發揮街道、社區等基層組織的力量開展各項工作；市級各相關部門要明確責任人，積極主動做好各項配合工作，加強協調指導和督促考評。

（一）改造對象。xx市、縣兩級城區范圍內，居住環境條件差、失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、近x年未實施過綜合改造且未納入今后x年規劃征遷和危舊房改造范圍的住宅小區。其中，重點考慮xxxx年以前建成，社區組織工作能力強、居民改造意愿高的老舊小區。

（二）改造內容。應結合海綿城市、治安防控的建設要求，重點改造老舊小區環境及配套設施、建筑物本體、公共服務設施等方面內容。

x.小區環境及配套設施:包括供水、供電、供氣、弱電管線（通信、有線電視等）、排水、通行、停車、消防、安防、環衛、路燈、無障礙設施、文體活動、綠化美化等改造項目。老舊小區周邊市政道路及水、電、氣等配套不完善的，可視情況一并改造。

x.建筑物本體。包括屋面防水、樓道修繕、樓道照明、單元門禁、立面整治等項目。鼓勵有條件的小區結合實際加裝電梯。

x.公共服務設施。具備條件的，可在嚴格控制規模的前提下，統籌完善功能用房（物業用房、無人超市、快遞驛站）等公共服務設施。

（三）工作模式。按照“市級指導協調、縣（市、區）級統籌推進、社區動員實施”的機制開展老舊小區改造各項工作。市級負責協調指導、督促檢查全市老舊小區改造工作，具體包括制定政策、提供技術支持、落實監督考評；各縣（市、區）人民政府負責統籌推進轄區內老舊小區改造工作，確保各項改造工作落到實處，完成各項目標任務；街道社區負責組織和發動小區居民、相關聯單位參與到改造工作的各個環節，指導建立健全共建共管的長效機制。

（四）資金籌措。老舊小區改造資金通過中央預算內投資、社區組織居民籌集、管線等設施的產權單位出資、財政補貼等多種方式解決。涉及小區內建筑本體的改造內容，根據“誰受益誰投資”的原則多方籌集資金參與改造，小區紅線范圍內屬于居民共有部分的改造內容，主要資金來源為中央預算內投資，可通過住宅專項維修資金、個人住房公積金、小區公共收益、社區惠民資金、社會捐贈等進行補充。鼓勵探索引入社會資本或專業機構參與建設安裝智能充電樁、停車場、廣告牌位、快遞驛站、養老托幼等設施。公共停車、廣告等小區公共收益來源資金，依法經業主委員會或居民自治小組同意，可用于小區改造和改造后的長效管理。

（五）長效管理。根據小區的規模、環境、配套設施和產權情況，結合居民意愿需求和承受能力等因素，確定改造提升后小區的管理模式，建立健全后續長效管理機制。主要模式有:

1.居民自治管理。通過“居民繳費+公共收益補充”等方式籌措自治管理經費，實現小區自治共管的“造血功能”。探索依托物業管理協會等物業組織或企業，向小區居民和社區提供自治、改造、后期管理等方面專業指導和服務，推廣菜單式購買社會服務與自治相結合的半自助自治管理模式。

2.物業公司管理。按照專業化、市場化的要求，選聘物業管理服務公司，由其提供專業的物業管理服務。

（一）宣傳動員階段。

1.成立xx市推進老舊小區改造領導小組及其辦公室（以下簡稱：市領導小組辦公室），召開全市老舊小區改造提升工作動員布置會，部署老舊小區改造工作，建立市級工作協調機制，明確工作考核辦法。

2.各縣（市、區）成立相應組織機構，制定工作實施方案，選定前期工作準備充分的老舊小區改造項目報送市領導小組辦公室。市領導小組辦公室根據現狀條件、居民意愿、資金籌集、初步改造方案可行性等方面，組織對申報小區進行審查，結合財政承受能力，按照“實施一批，謀劃一批，儲備一批”和“成熟一個、改造一個”的原則，區分輕重緩急，統籌安排改造計劃。

3.各選定小區所在社區組織開展人員培訓、宣傳動員等工作，指導小區成立業主委員會或居民自治小組，建立完善居民自治共管機構。

（二）前期準備階段。

1.各縣（市、區）制定各小區項目改造方案，完成項目立項審批等各項前期手續，確定改造項目的建設（代建）、施工、監理、設計單位，完成項目方案設計。

2.各社區組織小區居民或居民自治組織對項目改造方案和設計方案進行評議，發動居民參與項目改造各項前期工作。改造方案和設計方案公示無異議后，報市領導小組辦公室備案。

（三）組織實施階段。

1.各縣（市、區）人民政府根據實施方案組織開展老舊小區改造的各項工作，合理制定各單項改造任務的時間計劃，統籌協調、同步推進，確保完成當年度各項改造工作。納入國家年度任務的項目如無特殊原因應于當年x月xx日前開工建設，水、電、路、氣等市政配套基礎設施改造內容要力爭于當年xx月xx日前完工。

2.各社區組織發動小區居民參與監督各項改造工作，收集反饋居民意見，督促改造方案的優化調整，解釋協調改造中涉及居民切身利益的各種問題。

3.市領導小組辦公室建立例會制度，研究協調改造過程中的重大問題，指導督促小區改造各項工作落到實處，定期將改造工作進展情況報送市領導小組和自治區住建廳。

4.通過廣播、電視、報紙等新聞媒體跟蹤報道小區改造進展情況，宣傳改造工作中涌現出來的先進典型，對于影響阻礙改造工作進度的單位和個人給予曝光和批評。

（四）驗收評價階段。

各縣（市、區）人民政府負責組織街道辦、社區居委會和業主委員會或業主自治小組進行初驗。市領導小組辦公室組織相關部門、專家、居民代表對全市實施改造的小區進行綜合考核。

各縣（市、區）人民政府：作為轄區內老舊小區改造工作的責任主體，負責各項改造工作的統籌推進和組織實施，協調處理項目改造中發生的各類糾紛矛盾；指導街道社區宣傳發動居民群眾積極參與改造工作，組織社區居民籌措改造資金，指導成立小區業主委員會或居民自治小組，建立健全長效機制管理機制；及時向市領導小組及其辦公室匯報需協調解決的問題，落實市領導小組及其辦公室布置的各項工作要求。

各街道辦、社區：宣傳發動小區居民積極參與相關改造工作，調查、收集、匯總相關居民改造意愿，協助老舊小區或所在社區居委會或居民自治團體準備改造申報材料，共同做好居民群眾的思想工作。

市住房和城鄉建設局：負責市領導小組辦公室的日常工作，按照工作目標建立工作機制和考核機制；負責組織協調、督促推進、通報考核等工作；牽頭做好全市老舊小區改造項目年度計劃申報、爭取上級補助資金等事宜。

市發展和改革委員會：負責指導老舊小區改造項目的立項審批、可研、初設及核準等前期工作，合理簡化各項審批手續和前期工作流程。參與年度改造計劃編制，協助爭取上級補助資金；指導創新方式，拓寬籌資渠道。負責指導未成立業委會的老舊小區制定前期物業服務收費相關標準，檢查監督并規范收費行為。